稳健行事眼光长远 黄其森感觉今年泰禾运势不错

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2019年06月18日 17:47:08 来源:新开天龙私服
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  新开天龙私服新闻6月18日电 (王蒙尘 林振兴)据乐居财经报道,“今天穿错衣服了,应该穿红色。”近3个小时的媒体见面会结束后,黄其森打趣道。

  一件Munsingwear牌高尔夫T恤,湖蓝色,他看上去心情不错。面对不乏尖锐的提问,黄其森语调平和,娓娓道来。

  近几年来,他和他的泰禾集团(000732.SZ)一直站在风暴眼上。他经历了人生中一段不长不短的“黯淡时刻”。

  在6月14日泰禾的媒体交流会上,一些老话题被再次提及,黄其森都是淡然一笑。因为在他看来,“泰禾这几年干的不错,没有大家想象的这么惨。”

  他内心笃定,主要是这两年跟大家沟通有点少,大家并没有看到真实的泰禾。

  真实的泰禾究竟怎样?

  黄其森一上来,就揭开了业界的一个大谜题:2018年,泰禾销售规模达到1300多亿,回款800多亿,最重要的是,泰禾在这些销售额中所占的权益高达80%~90%,“如果按照权益排名,泰禾可能进到行业前15位,甚至更高。泰禾稳步增长,前进步伐不算慢”。

  过去两年,泰禾使用杠杆撬动增长,外界一直猜测其面临沉重的资金压力。黄其森请泰禾执行副总裁葛勇公布了一组数据进行回应:泰禾今年有息负债比2018年底显著下降,目前不足1200亿,过去5个月积极去杠杆、降负债,偿还180亿,还有接近300亿短债做了重新安排和置换,到年底刚性兑付金额不到60亿。

  银行出身的黄其森,已将泰禾的“兑付风险”化解了,“这点钱都还不起,就别玩了”。评级机构从侧面印证了黄其森的自信。6月5日,惠誉国际将泰禾的评级展望由“负面”上调至“稳定”,原因也是其流动性的持续改善。

  黄其森的自信很大部分来自于泰禾的院子——行业内为数不多的真产品IP,并且演绎出大院系、园系、府系等以新中式为主的丰富产品体系。最令他自豪的是,泰禾引领了中国房地产行业新中式的潮流。中国院子不仅成为一个符号、一种核心竞争力。

  如果说,黄其森用十年打造了一个产品IP,那么未来十年,黄其森要锻造一个品牌IP。作为一家刚跨越千亿规模的成长型企业,泰禾近年来的战略重心逐步从“规模扩张”向“管理提升”转变,正处于从量变到质变的前夜,和不断自我完善、升级迭代的关键期。

  近两年中,舆论风暴一波又一波,无论天津项目发生火灾事故,2000亿目标未果,高管离职风波不断,负债压顶资金链被质疑,这只不过是黄其森眼中,泰禾成长期必然经历的阵痛。

  好在,与阵痛伴生的,是更加清晰的认知。黄其森从中看到了泰禾在管理中存在的问题,并开始有所改变,“未来,泰禾将在夯实业绩的基础上,把管理抓上去。”

  交流会上,黄其森至少提到了3次向华为学习,当然,学习的榜样还包含了万科、龙湖、恒大、碧桂园、万达这些同行。

  对于管理提升,黄其森已做好规划:一是要放权,精总部、强区域,放权于区域公司,实行两级管控;二是要强化关键指标的管理,让一流的薪资,产生一流的效率。

  3个小时的交流会,黄其森至少还提到了3、4次“我骄傲、“我自豪”,他的自信还来自于泰禾的战略定力。这么多年来,他坚持只布局一线和强二线城市,清晰、聚焦,从未动摇,今后最多增加西安、重庆、成都这三个城市。

  去年,一家机构向黄其森推荐了海南几千亩地,被他断然拒绝。他的判断是,海南今后的发展,一定是保护生态,不适合做以前的地产开发了。事实上,泰禾把前几年在海南拿的两块地也退掉了。

  黄其森能精准判断市场大势,他自认为得益于十几年前的北上。来到北京,眼界和格局都不一样了。像泰禾的中国院子,在他看来,既融合了南方福建人做事情的精细认真,还涵盖了北京的格局和大气。

  黄其森甚至一脸严肃的说,“你们看我是不是有点南人北相?”现场哄然大笑。

  精彩对话:

  宠辱不惊

  问:泰禾最困难的时期是不是已经过去?

  黄其森:去年,泰禾卖了1300亿,销售收入回款七八百亿,最重要的是权益占比80-90%。如果在权益排名方面,泰禾排在15位还会更高。这几年泰禾是稳固的增长,前进的步伐不算慢。

  问:监管机构对泰禾资金状况非常关注,您如何看待目前的现状?

  黄其森:今年最后也就是100多亿负债,对泰禾这样规模体量的企业来讲,已经没有任何问题。去年给我们带来困扰的就是100多家的金融机构,现在调整到跟15-20家形成战略合作,这有利于管控和沟通交流,并分散降低风险。

  问:接下来有什么应对策略去化解危机?

  黄其森:最关键把产品、服务做好,沉下来抓好管理,要向华为等制造业学习,要向一些德国、日本企业学习:一辈子只做一件事。

  问:泰禾院子产品结构比较单一,是否会造成泰禾抵御风险能力比较弱?

  黄其森:这个有误解。现在泰禾的产品非常丰富,可以说覆盖各个层面,有大院小院等院系列,以及府系列。现在讲豪宅、高端、精品一定要讲新中式、讲院子,这个潮流是泰禾带动的,它成为泰禾的符号。所以,泰禾做院子不但不会影响周转,更重要的是它能成为企业的核心竞争力。

  目标1500亿

  问:今年前五个月的销售额是多少?全年目标是多少?

  黄其森:今年我们提的目标相对保守,在1500亿左右。我们更看重的是回款,希望不低于1000亿。截止5月份差不多有400亿左右的回款,还有200多亿在途。所以我们对今年实现1000亿的回款目标还是非常有信心,2000亿就先不能多说了,因为上市公司太敏感,不能老展望。

  问:泰禾从激进拿地到收缩拿地的原因?

  黄其森:从16年下半年开始,泰禾停止拿“地王”,目前公开市场几乎都不去。土地全部都靠合作和并购。例如,泰禾上千亩土地、百万大盘有十五六个,都是通过并购。

  但我们仍坚持在一、二线拿地,三四线泰禾不去。北京城市群、上海城市群、广深城市群这三个地方占泰禾整个土地的80%,剩下就是福州、厦门。这个就是战略定力,现在企业更多是机会主义。

  问:接下来在战略布局是否会发生变化?

  黄其森:泰禾有6000亿的储备,1000多亿负债,回旋余地还是非常大。从去年年初感觉市场不对,到今年一年半的时间,一块地没拿。我们深耕20多个城市,最新扩展到西安、重庆、成都的城市群。另外,在拿地方面,泰禾根据每个区域的销售回笼情况来确定拿地。对于下半年的地产市场,我感觉要保持相对谨慎态度。

  问:泰禾之前一直是独立拿地和独立操盘,是否还会坚持这样的状态?

  黄其森:泰禾原来在市场上有一些特立独行,接下去会是一种更开放、更包容的心态,可以输出品牌、小股操盘。但是我们还是有选择,比如像这次跟世贸合作,合作就基于两点,第一是志同道合,第二是门当户对。

  看人阅人

  问:怎么保持稳定的高管团队?

  黄其森:我对人才去留的态度是“留的安心,走的愉快”,如果有一个更好的发展,我们还是要鼓励的。泰禾高管核心团队还是非常稳定,副总裁级别高管20位左右,如果有三五个人的变动,其实是非常正常。今后,泰禾更多是从内部推荐、内部提拔,人才大规模的招聘在6月底已结束。我们应该向制造业学习,向华为学习,要有工匠精神。

  问:今年您抓的重点工作是什么?

  黄其森:看人、阅人。对人的投资是泰禾最重要的投资,泰禾还是需要大量优秀的人才的加盟。地产还是有泡沫积累,最优秀的人才在体制内。建筑是艺术,有一定门槛,泰禾在法律、媒体、财务方面都有一定的要求。财务方面,四大律师事务所或央企的处长副处长;法律方面,北大、清华、人大、中国政法;媒体方面,中国传媒、人大、北大。整体的标准起码要985、211。

  问:泰禾的管理架构是否会相应的做些调整?

  黄其森:我们今年也在做调整,还是要“精总部强区域”,泰禾现在四个区域:北京上海福建和广深,今后更多权力、决策放在第一线,能听得见炮火的地方。泰禾本身也是中小企业,不能有大企业的毛病,比如官僚等问题。我们倡导四级变两级的管控体系,马上拍板、马上决策。

  问:您对于管理水平最为欣赏的房企?

  黄其森:比如万科、龙湖、融创,还有恒大、万达、碧桂园,它们的执行力也值得我们借鉴和学习。原来只是高激励,但是没有严考核。只有一流的薪酬,完全靠自觉,还是有问题的。

  股价低估

  问:往回看这十几年,您觉得最欣慰的事情是什么?

  黄其森:我的心态比较好,宠辱不惊,好的时候不会忘乎所以,不好的时候不会怨天尤人,2010年在A股上市很不容易,现在A股上市的房企还是屈指可数。关键还是看过程,我们是不是尽力了。

  问:您做了什么来决定泰禾未来的十年?

  黄其森:中国后续的发展还是靠内需和消费升级,特别是4亿中产阶级。而这些人就在一二线城市。今后大家都是做细分市场,我想这4亿的中产阶级能做很多事情,泰禾会围绕医疗、教育、养老等展开。我相信未来这十年,也是一个增长期,也会跟国家的战略相吻合。

  问:泰禾在未来在多元化的布局会否放缓?

  黄其森:在中国,多元化是不容易的。泰禾做医疗、教育的原因,一个企业有能力的时候要考虑为社会做些什么,我认为医疗和教育是最好的回报。中国是世界第二大经济体,但我们医疗和教育跟经济不相匹配。急功近利是做不好医疗和教育,泰禾在这方面是下了决心,我们做好甚至十年不赚钱的准备。

  问:您对自己股权质押比例有没有下调的计划?

  黄其森:我质押股权的钱都投入上市公司,我对公司有信心、负责任,对股价也有信心。关于股权质押,我想争取在年底降到50%以下。

  问:您怎么看公司的股价?是否觉得今年的运势不太好?

  黄其森:对于股价我也不太满意,因为我感觉这不是泰禾真实的价值体现。另外,我感觉今年泰禾运势不错,我没有感觉到有什么不好的地方。(完)